L’effervescence sur le marché de l’immobilier a pris fin avec la montée en flèche des taux d’intérêt hypothécaires, qui ont dépassé les 7 %.
L’indice de la Mortgage Bankers Association a révélé que le nombre de demandes de prêts hypothécaires pour l’achat d’un logement a atteint la semaine dernière son niveau le plus bas depuis 28 ans. L’indice, corrigé des fluctuations saisonnières, a chuté de 5 % au cours de la semaine se terminant le 18 août par rapport à la semaine précédente. Sur une base non corrigée, il est inférieur de 30 % à celui de la même période de l’année dernière.
Cette chute brutale des demandes est principalement imputable à la récente flambée des taux hypothécaires, en particulier du taux fixe à 30 ans qui a franchi le seuil des 7 %, ce qui a incité de nombreux acheteurs potentiels à prendre du recul.
L’économiste en chef adjoint de la MBA, Joel Kan, a déclaré : « Les demandes de prêts hypothécaires pour l’achat d’un logement ont chuté à leur plus bas niveau depuis avril 1995, les acheteurs se retirant du marché en raison de la hausse des taux et de l’érosion du pouvoir d’achat. La faiblesse de l’offre de logements maintient également les prix à un niveau élevé sur de nombreux marchés, ce qui aggrave les problèmes d’accessibilité auxquels les acheteurs sont confrontés. »
La trajectoire des taux suit de près l’évolution du rendement du Trésor à 10 ans, qui a augmenté en raison des inquiétudes concernant la persistance d’une inflation élevée alimentée par une économie robuste.
Selon les données de la MBA, le taux hypothécaire fixe à 30 ans a atteint 7,31 % la semaine dernière, soit son niveau le plus élevé depuis décembre 2000. Une autre mesure des taux effectuée par Freddie Mac indique un taux moyen de 7,09 % pour la même semaine, le chiffre le plus élevé depuis le début du mois d’avril 2002. En fait, le taux n’a dépassé la barre des 7 % que trois fois depuis cette date.
Cet été a été marqué par des fluctuations de taux volatiles, qui ont freiné la demande alors que la haute saison de l’achat de logements s’achève progressivement.
Jason Mata, conseiller hypothécaire chez American Pacific Mortgage, a déclaré : « Nous constatons que [les acheteurs] décident de rester un peu sur la touche parce qu’ils ont vu des changements de 200 à 300 dollars par mois dans leur obligation mensuelle, ce qui peut faire la différence ».
Cette tendance se reflète dans les dernières données de vente, les ventes fermées de logements anciens ayant chuté de 2,2 % en juillet par rapport au mois précédent. Selon les données de la National Association of Realtors, ce rythme de vente est le plus faible pour un mois de juillet depuis 2010 et le troisième plus faible du cycle immobilier actuel.
Les taux hypothécaires élevés ont également joué un rôle dans la limitation des stocks. Les propriétaires sont réticents à vendre leur logement actuel et à renoncer à leur taux d’intérêt hypothécaire, en particulier lorsque les taux d’intérêt sur les nouvelles propriétés sont deux fois plus élevés.
Par conséquent, les nouvelles constructions gagnent en importance, mais elles ne suffisent pas à combler le déficit de l’offre. Par conséquent, la faiblesse de l’offre fait grimper les prix des logements, ce qui rend le financement encore plus difficile.
Pour faire face aux conditions du marché, certains acheteurs optent pour des prêts hypothécaires à taux variable (ARM). La semaine dernière, les demandes de prêts hypothécaires à taux variable ont augmenté de 4 %, représentant 7,6 % de l’ensemble des demandes, soit le niveau le plus élevé depuis cinq mois, selon la MBA. Ces prêts hypothécaires offrent un taux initial inférieur à celui des prêts immobiliers à taux fixe, mais le taux s’ajuste à la hausse après la fin de la période fixe initiale.
« Certains acheteurs cherchent à réduire leurs paiements mensuels en acceptant un certain risque de taux d’intérêt après la période fixe initiale », explique M. Kan.
À titre d’exemple, un prêt ARM 5/1 – fixe pendant cinq ans puis ajustable chaque année – s’élève actuellement à 6,50 % en moyenne, contre 7,62 % pour un prêt fixe sur 30 ans.
Selon M. Mata, « je pense que les personnes qui ont vraiment besoin d’acheter seront de plus en plus pressées, car elles ne savent pas vraiment à quoi s’attendre en matière de taux d’intérêt ». Chaque fois que l’on atteint un nouveau niveau de taux d’intérêt, il faut un peu de temps pour que l’état d’esprit des consommateurs se mette en place et qu’ils se disent « d’accord, c’est la nouvelle norme ».
